Reurbanización en Soweto

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sudáfricareurbanización-en-sowetoEl Teatro Soweto en el corazón de Soweto ha atraído mucha atención nacional durante el último año más o menos.

El teatro de R150million (US$18million) ha sido aclamado por su arquitectura única y por su potencial para impulsar el turismo en esta área.
Sin embargo, este teatro icónico es solo el comienzo de un desarrollo masivo que está transformando el distrito central de negocios de Jabulani en un nodo vibrante.

Menos publicitada es la finalización del centro comercial Jabulani, adyacente al teatro, así como los albergues Jabulani y el desarrollo de viviendas actualmente en curso alrededor de estos dos edificios.

Desarrollador de nicho involucrado
El desarrollador inmobiliario de nicho Calgro M3 comenzó recientemente la construcción del proyecto Public-Private-Partnership (PPP) con su socio, Urban Dawn. La remodelación de R117 millones de la primera fase de Jabulani Hostels en Soweto comenzó a cumplir sus compromisos con las partes interesadas a principios de 2010.

La función formal de cambio de césped, a la que asistieron el MEC de Vivienda y Gobierno Local Kgaugelo Lekgoro, el diputado Bonkosi Dlamini y Sheila Mahlangu de la ciudad de Johannesburgo, así como los líderes y residentes del albergue, se llevó a cabo a fines de agosto de 2010. Calgro se está asociando con Gauteng Provincia en el proyecto y Nedbank Property Finance: la división de vivienda asequible proporcionó financiación puente para la construcción durante los próximos dos años.

El CEO de Calgro, Ben Pierre Malherbe, dice que el proyecto Jabulani Hostels es otro hito en el camino para convertirse en el socio preferido del sector público en la política 'Breaking New Ground' (BNG) sobre desarrollos de vivienda integrados.

“El proyecto Jabulani Hostels está en línea con nuestra estrategia de regeneración urbana aprovechando nuestras sólidas relaciones con el gobierno provincial y local, así como con los bancos”. El trabajo en el proyecto comenzó en septiembre de 2010, mientras que la finalización de la primera fase de 500 unidades está programada para 2012. Con una ubicación céntrica cerca del centro comercial Jabulani y adyacente al desarrollo de Jabulani CBD (desarrollado por Calgro y el socio de empoderamiento negro Inkanyeli Projects), los albergues están situados en un nodo urbano de rápido crecimiento.

La primera fase de remodelación comprenderá 500 unidades, el 80 por ciento de las cuales serán viviendas BNG (anteriormente denominadas viviendas RDP) y el resto serán unidades de alquiler subsidiadas por el gobierno.

En cuanto al equipo del proyecto, Calgro M3 ha proporcionado una solución completa para los clientes. Desde la medición de la cantidad hasta la construcción y la comercialización, Calgro ha proporcionado los servicios.

CDB en desarrollo
Otro desarrollo en curso es el distrito central de negocios de Jabulani, que tiene lugar en 21 hectáreas de propiedad de Johannesburg Property Company. El socio de Calgro en esto es una empresa de propiedad negra, Inkanyeli Projects. Este contrato incluía el Teatro así como la construcción de 4199 unidades residenciales.

El financiamiento para el desarrollo lo proporciona Standard Bank, que ha aprobado alrededor de R193 millones (US$ 23.5 millones) para el desarrollo hasta el momento.

El costo de todo el desarrollo está en la región de R1.35 mil millones (US $ 160 millones) e incluye la construcción del Hospital Jabulani.

El director de marketing de Calgro M3, Charl Cornelissen, le dice a Construction Review que la compañía ha aprendido una lección valiosa al desarrollar esta propiedad.

“Experimentamos una serie de contratiempos relacionados con obstáculos en el proceso de construcción y problemas de financiación y zonificación de la propiedad.

Sin embargo, necesitábamos tener las unidades listas y venderlas continuamente, asegurando la satisfacción del cliente en el camino”, dice.

Agrega que la experiencia también le ha enseñado al equipo una serie de lecciones para el futuro. “Revisamos activamente la calidad de las unidades antes de invitar a los clientes a realizar una inspección previa. Nuestro objetivo es asegurarnos de que las unidades estén casi perfectas antes de invitar a los clientes a una inspección final.

Como resultado, nuestros inconvenientes son cada vez menores y nos estamos moviendo cada vez más rápido con mayor eficiencia”, agrega Cornelissen.

“Comenzamos a ver el beneficio de dividir el desarrollo en paquetes cada vez más pequeños de cuatro o cinco bloques a la vez. Requirió mucha coordinación, pero el resultado fue que estábamos moviendo unidades constantemente en lugar del método de arranque y parada que habíamos estado empleando hasta ese momento. Significa que el flujo de ingresos es al menos constante, si no grande, en un momento dado”, señala.

Calgro M3 también está utilizando las lecciones que aprendió en otro proyecto en Ciudad del Cabo con dimensiones similares.

Equipo de proyecto
Calgro M3 – contratista principal, desarrollador, aparejador.
Proyectos Inkanyeli – socio de construcción, Jabulani CBD
daw urbanon – socio, Albergues Jabulani