Las renovaciones de edificios pueden ser la solución rápida para agregar un valor significativo a las propiedades comerciales y residenciales. Antes de que alguien traiga a un contratista al sitio cuando planee mejoras a una propiedad (ya sea que se use para fines residenciales u otros fines comerciales), pregunte si se requiere una póliza de seguro contra todo riesgo de construcción.
Aunque los edificios estándar aseguradora brinda cobertura a los propietarios de muchas maneras, la propiedad en construcción puede ser un asunto un poco más complicado cuando se trata de seguros y de comprender los derechos y obligaciones del propietario con respecto a la propiedad en construcción.
Fuzlin Abrahams, director general de GIB Cabo Occidental dice que la responsabilidad recae en el dueño de la propiedad para garantizar que se cubran todos los aspectos del edificio y del proyecto de construcción. “Los propietarios deben informar a su corredor de cualquier cambio importante en el riesgo antes de que se lleve a cabo la construcción para cumplir con la condición del deber de divulgación establecida en la póliza de seguro. En general, la póliza de seguro del edificio se puede ampliar para cubrir las pérdidas resultantes de renovaciones cosméticas o menores, como pintura o mosaico, que no tendrían ningún impacto en la integridad estructural de la propiedad”.
“Sin embargo, los propietarios deben saber que la póliza de seguro del edificio excluye pérdidas o daños que resulten de alteraciones y adiciones que involucren la construcción desde los cimientos o cualquier alteración y reparación de la propiedad existente que requiera alojamiento temporal. Cuando la integridad estructural de un edificio cambia, se encuentra en un estado frágil hasta que se completa y el potencial de pérdida es mucho mayor”.
La póliza Todo Riesgo Contratistas proporciona cobertura para el proyecto de construcción contra daños físicos a las obras y reclamaciones de responsabilidad civil. Pero los propietarios a menudo no saben que la cobertura de responsabilidad no incluye automáticamente las reclamaciones relacionadas con el debilitamiento y/o la eliminación de pérdidas de soporte lateral, por lo tanto, será necesario comprar la extensión de responsabilidad de soporte lateral para proporcionar cobertura adicional resultante de las actividades de excavación.
Nuestra ley establece que los propietarios pueden usar y disfrutar de su propiedad de una manera que no cause daño ni interfiera irrazonablemente con el derecho del propietario vecino a usar y disfrutar su tierra. Como propietario, tiene derecho a excavar el suelo de su propiedad con fines de construcción; sin embargo, tiene el deber de no retirar el soporte lateral de ningún terreno vecino. Esto se conoce como el principio de apoyo lateral o subyacente.
Cuando ocurra hundimiento u otra desestabilización, debido a excavaciones en una propiedad adyacente, el propietario de la propiedad adyacente será responsable en una acción por daños y perjuicios, independientemente de si fueron negligentes o no. Eso no quiere decir que el dueño de una propiedad adyacente no tenga derecho a excavar, pero si las excavaciones resultan en daños estructurales sustanciales a la propiedad vecina, se puede iniciar un reclamo contra el dueño de la propiedad por daños debido al incumplimiento de la obligación de proporcionar apoyo lateral. Esto se basa en el principio de responsabilidad objetiva: responsabilidad sin culpa que responsabiliza a un individuo u organización por los daños causados, ya sea que hayan sido negligentes o no.
Un precedente legal respalda esto. En el caso Petropulos (Petropulos y otro V Dias (1055/2018) [2020]), Petropulos y Dias poseían propiedades contiguas en Camps Bay, Ciudad del Cabo. Las propiedades estaban ubicadas en la ladera de una montaña con fuerte pendiente. Petropulos comenzó excavaciones en su propiedad, cerca del límite de la propiedad de Dias, para realizar excavaciones y renovaciones extensas para erigir una estructura de tres pisos y un hueco de ascensor. Las excavaciones resultaron en daños estructurales sustanciales a la vivienda de Dias y éste interpuso una demanda por daños y perjuicios por el incumplimiento del deber de apoyo lateral y la basó en el principio de responsabilidad objetiva.
La Corte Suprema de Apelaciones (SCA) dictaminó que ni la culpa (negligencia) ni el dolo (dolo) son requisitos para la responsabilidad por los daños causados por el retiro del apoyo lateral. En otras palabras, ahora se establece que la responsabilidad en los casos de hundimiento es estricta. Petropulos incumplió el deber de apoyo lateral debido a Dias y fue responsable de reparar el daño causado.
Lo mejor es consultar con un corredor antes de contratar a un contratista de obras. Lo ideal sería que el corredor contratara un seguro para asegurarse de que los riesgos del dueño de la propiedad estén adecuadamente cubiertos, aunque la póliza contra todo riesgo de los contratistas puede ser proporcionada por el dueño de la propiedad o por el contratista de la construcción. Si se requiere un seguro de responsabilidad por soporte lateral, entonces el dueño de la propiedad siempre debe proporcionar cobertura de soporte lateral a los desarrolladores, ya que el principal de la responsabilidad estricta recae directamente en el propietario y no se extiende al contratista de la construcción.
Es importante tener en cuenta que cuando el contratista de la construcción brinda cobertura para el proyecto de construcción, incluso si se incluye la cobertura de responsabilidad por soporte lateral, solo se aplicará si se determina que el contratista fue negligente. Por lo tanto, en caso de que se determine que el contratista no fue negligente, la póliza será rechazada, dejando expuesto al dueño de la propiedad.
Para abordar esta exposición y cualquier otro posible reclamo de responsabilidad de terceros que pueda surgir, la póliza del contratista de la construcción debe reflejar al propietario como coasegurado y se debe incluir la responsabilidad estricta con respecto al debilitamiento o la eliminación del soporte lateral.
“Las renovaciones son un ejercicio costoso, y la mayoría de las personas presupuestan cuidadosamente. En casos como estos, el conocimiento es poder y vale la pena tomarse un poco más de tiempo para asegurarse de contar con la cobertura de seguro adecuada en lugar de descubrir demasiado tarde que el dueño de una propiedad es responsable de un reclamo del que él o ella nunca tuvo conocimiento. principio”, dice Abrahams.
