Vendí mi primera casa recién construida en 1994 y fue la venta de casa más fácil que he hecho. Sin embargo, en 26 años he aprendido MUCHO y las cosas han cambiado MUCHO. Lo que más he visto es lo inteligentes que se han vuelto los constructores de viviendas. Se han fusionado, vendido miles de casas y apilado la baraja a su favor. La frase nunca ha sido tan cierta: cuidado con el comprador.
Entonces, ¿qué ha cambiado?
Lo que ha cambiado es cómo funciona el sistema hoy en día: está muy desequilibrado a favor del constructor. Hay maneras de protegerse más y debería hacerlo. De eso es de lo que voy a escribir hoy.
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Representación del vendedor/constructor
Recuerde siempre que el agente de ventas trabaja para el constructor y solo para el constructor, no para usted. No te dejes engañar pensando que están siendo amables porque quieren ayudarte. Quieren que compres SU casa. Actualmente, el programa consiste en que los agentes inmobiliarios lleven a nuestros clientes a la propiedad en su primera visita para recibir una "tarifa de búsqueda". Pedimos silencio, dejar que el agente del terreno se haga cargo y cobrar un cheque de pago cuando la casa esté terminada. Sepa que hay algunos agentes inmobiliarios que harán todo lo posible para protegerlo a usted y su inversión y no se callarán ni se mantendrán alejados.
Representación del Comprador
Puede obtener representación gratuita del comprador de un agente de bienes raíces SI va con ellos en la primera visita al terreno Y SI no les ha dado su nombre en línea. Si se desvía de esto, pregunte si puede buscar y traer a su agente de bienes raíces más tarde. Dirán que sí o que no. Le sugerimos que no busque sin un agente de bienes raíces y no les dé su nombre ni firme nada.
Precio
No se le permite hacer una oferta y no puede negociar el precio. El precio es en blanco y negro. Un constructor pagará para que un agente de bienes raíces lo represente si ha seguido sus reglas no publicadas, si no les ha dado su nombre en línea. Pagará lo mismo con o sin un agente de bienes raíces, así que obtenga lo mejor, ¡pueden ser gratis!
Contratos de obra nueva
Con los constructores tomando conciencia de las lagunas y queriendo hacer que las cosas salgan a su favor, sus abogados han creado contratos a su favor. Algunos constructores tienen cláusulas MALAS en las que mantienen el dinero en garantía independientemente de lo que suceda, sin contingencias. Otros le cobran por cosas que no son estándar en Nevada pero que le hacen pensar que lo son. También hay "prestamistas internos" posiblemente vinculados a incentivos. Sepa que hay mucho dinero en préstamos.
Ejemplo de una Cláusula BAD: Hay un constructor de Las Vegas cuyos contratos dicen que si usted no completa la compra por cualquier razón, se quedarán con todos los pagos de arras y mejoras pagados. Esto significa: si agregó un baño por $ 30,000, pagará todo o parte de eso por adelantado. Se alejará de cada centavo si no puede obtener su préstamo la próxima semana, el próximo mes o al finalizar. Escenario: COVID-19 no le brinda ingresos durante un mes y ya no califica para ese monto de préstamo y no puede comprar la casa. “Muy mal, muy triste” es su política. ¿Qué pasa si su cónyuge muere? 4 meses para construir es mucho tiempo con muchas variables. Hemos visto personas que invierten más de $50,000 en efectivo en actualizaciones antes de cerrar... No recomendamos ese constructor.
Cambios en edificios de nueva construcción
Los códigos de construcción han cambiado para mejor, para proteger más al consumidor. La responsabilidad por los daños en la construcción ha cambiado, lo que significa que cobran a los subcontratistas cuando sus trabajadores dañan los materiales, si ellos lo saben. Lo que más me preocupa es la tecnología de los productos de construcción. Si no está al tanto de los materiales de construcción actuales, deberá leer sobre ellos, contratar a un inspector de nuevas construcciones y/o contratar a un agente de bienes raíces que lo proteja, pagado por el constructor o no. Lea nuestro blog sobre Inspecciones de nuevas construcciones.
Recorrido de encuadre
Un recorrido de enmarcado es para que los compradores vean las paredes antes de colocar el panel de yeso. Aquí es cuando necesita verificar que TODAS las opciones previas a la instalación de paneles de yeso estén presentes, como cableado, plomería y opciones estructurales. Diferentes constructores hacen esto de manera diferente. Algunos simplemente dicen "Aquí está". Otros pasan por todo contigo. Mi socio, esposo agente de bienes raíces, ex ingeniero de construcción (PE, CE) que hace una caminata de enmarcado para usted y/o con usted. Durante la caminata, verificará todas las opciones para nuestros clientes, buscará conexiones de estructura defectuosas, revisará las vigas en busca de cortes o roturas y buscará si las ubicaciones de las ventilaciones están en escuadra. Después de la caminata, si se encuentran errores, la mayoría de los constructores no cambiarán las cosas, incluso si el enchufe que deseaba no está allí, le darán crédito.
Recorrido final
El recorrido final y la orientación del comprador: ¡lo nuevo es que se necesita una orientación! Hay productos complicados en las casas hoy en día. Esta caminata no debe tratarse de ver lo bonitas que son las cosas o encontrar lugares para retocar la pintura, pero a menudo lo es. Aquí es cuando el constructor explica los sistemas y características de su hogar. Lo que ha cambiado es la tecnología, que es un factor importante en toda la propiedad. La mayoría de la gente no sabe si las cosas están instaladas correctamente. ¿Cómo sabes si hay un panel de ventana de adentro hacia afuera? ¿Vas a buscar en el ático vigas rotas y verificar que el aislamiento esté al 100% allí? ¿Qué tal si busca tapajuntas del techo faltantes o tejas rotas? ¿Crees en su palabra de que todo está bien? ¡La casa se ve tan bien!
Certificado de ocupación
Un Certificado de ocupación es el documento proporcionado por el departamento de construcción que dice que el constructor ha hecho su trabajo, su lista de verificación está completa y el comprador puede mudarse. Lo que ha cambiado es que los inspectores no vuelven a inspeccionar la casa. Una vez que se marca un elemento, no vuelven a mirar. Varios subcontratistas pueden dañar el trabajo de otros subcontratistas y no decírselo a nadie. El aislamiento está verificado por el certificado que proporcionó la compañía de aislamiento. nadie mira Ambos son problemas comunes.
Garantías
Una casa generalmente vendrá con una garantía de casa completa por un año. Enviar tarjetas para cobertura adicional y retiros es su trabajo. Un constructor puede o no dar una garantía estructural. Un reclamo de garantía estructural promedio es de más de $40,000. Lo que ha cambiado es la duración de la garantía y la cobertura o simplemente la comisión de incluso dar uno.
Construcción nueva: qué hacer para protegerse
Usted quiere a alguien en su equipo que tenga los conocimientos suficientes para protegerlo. Un agente de bienes raíces no le cuesta nada, así que ¿por qué no obtener el mejor agente de bienes raíces de forma gratuita? Todo lo que tiene que hacer es llevar uno con usted en su primera visita a una zona de vivienda. Usted quiere un agente de bienes raíces que haga más que llevarlo a diferentes zonas de vivienda y que se siente en silencio durante la redacción de su contrato. Hay miles de agentes inmobiliarios por ahí y no funcionan por igual. ¿Quiere un chofer de bienes raíces bien pagado o un agente de bienes raíces que sepa lo suficiente como para ir a su sitio de vivienda cada semana para verificar su inversión? Vea nuestro blog sobre Supervisión de obra nueva.
Lo que sugerimos es:
Encuentre un agente de bienes raíces con experiencia en construcción. Ex-contratistas, Ex-ingenieros, inspectores, etc. son los mejores. Si no encuentras uno en tu ciudad llámanos. Es posible que podamos encontrar uno para usted o que sepamos uno dependiendo de dónde se encuentre.
Encuentre un agente de bienes raíces de nueva construcción con experiencia que conozca a los diferentes constructores. La protección del contrato es muy importante. Mantenga los ojos bien abiertos: sepa lo que está firmando.
No asuma que solo porque llama a un “Equipo de Bienes Raíces de Nueva Construcción” obtendrá el tipo de experiencia que lo protege. Una persona puede ser un buen comercializador en línea y la persona que le muestra casas puede ser más nueva o un "agente de exhibición". Entrevista y no te conformes con menos, estás haciendo una gran inversión.
Siempre ten un Inspección de viviendas de nueva construcción! Compra al mejor inspector. Los inspectores de viviendas de reventa no son lo mismo que un inspector de construcciones nuevas. Esto es tan importante que le regalamos a cada cliente una inspección por parte del mejor inspector de la ciudad. Encuentre el mejor agente inmobiliario y use su recomendación.
No puede hacer nada con respecto a las garantías o los inspectores de edificios. Solo necesitas ser consciente. Los cristales de las ventanas invertidas le cuestan miles de dólares en facturas de calefacción y aire acondicionado. Sepa que cuando venda su casa, el comprador tendrá un inspector. Si se encuentran cosas más allá del período de garantía, puede pagar la factura y costará MUCHO más de lo que hubiera costado una inspección.
Gracias por el consejo de que conseguir el agente inmobiliario adecuado ayudaría mucho a hacer que la compra de una casa sea mucho más segura para mis finanzas. He estado pensando en invertir en bienes raíces pronto porque estoy envejeciendo un poco y me gustaría comenzar a hacer inversiones que pueda sacar provecho cuando me jubile. Espero que la pandemia actual no esté afectando mucho al mercado inmobiliario en este momento.