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Caso de la FTC presentado contra LREAB

La Comisión Federal de Comercio (FTC) presentó un caso contra la Junta de Tasación de Bienes Raíces de Louisiana (LREAB) atacando la regla de la Junta que fija "tarifas razonables y habituales" para los servicios de tasación y alegando que dicha regla viola la ley antimonopolio debido a su restricción irrazonable. de la competencia de precios.

Regla 33101 Descripción general

La norma 33101 fue implementada por la LREAB para regular los honorarios a pagar a los tasadores. Según la ley, los tasadores deben recibir “honorarios razonables y habituales” por los servicios que prestan.

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La regla de la LREAB establece que los tasadores serán compensados ​​a una tarifa que sea habitual y razonable por los servicios de tasación realizados en el área del mercado que se está tasando. Se busca regular los honorarios a pagar a los tasadores. La regla prescribe diferentes métodos en cuanto a cómo se determinan las tarifas que se pagarán a los tasadores:

  • Método de encuesta: mediante el uso de "información objetiva de terceros", como encuestas de tarifas que los prestamistas han pagado recientemente;
  • Método Board Schedule – siguiendo un tarifario establecido por la LREAB;
  • Método de seis factores: basando las tarifas en las tarifas pagadas recientemente en el mercado geográfico relevante y ajustando esta tarifa utilizando seis factores específicos.

Si bien la regla simplemente busca cumplir con los requisitos de la ley para evitar la connivencia entre las partes durante el proceso de tasación, esencialmente elimina la libertad de negociar y obstaculiza la competencia, y la FTC alega que dicha regla viola las leyes antimonopolio. leyes La regla prácticamente le da toda la facultad al prestamista para fijar los precios con base en el sistema que prescribe.

Ramificaciones de la Regla LREAB

Según la FTC, la regla de la LREAB impide que los AMC y los tasadores lleguen a tarifas de tasación a través de negociaciones independientes basadas en el mercado y, por lo tanto, restringe su libertad de negociación. De hecho, la demanda de la FTC alega que la Regla 31101 es significativamente más restrictiva de la competencia que la Ley Federal de los Estados Unidos.

Bajo el régimen actual de la LREAB según lo dispuesto por la Norma 33101, la facultad de fijar cuotas está básicamente en manos del prestamista. En todos los métodos que tiene la LREAB para determinar los honorarios habituales y razonables, los tasadores mismos no tienen información real sobre cuánto deben ser compensados ​​por su trabajo.

Digamos que está buscando refinanciar una propiedad que está ocupando y necesita aprovechar los servicios de un tasador. Con la Regla 33101 en vigor, los formularios que debe firmar con el prestamista generalmente indicarán una tarifa de tasación fija que no puede negociar, porque las tarifas a pagar ya han sido predeterminadas por los métodos prescritos por la regla LREAB.

Con este sistema implementado, el tasador no tiene voz en lo que el prestamista cobra al prestatario. Cabe señalar que una parte de la tasa de tasación se destina a la Appraisal Management Company (AMC) que actúa como agente del prestamista, lo que significa que solo una fracción de las tasas de tasación que pagan los prestatarios se destina a los propios tasadores.

Entonces, por ejemplo, si la tarifa habitual y razonable en un área en particular para un tipo de propiedad oscila entre $650 y $1000, es posible que un prestamista tenga una tarifa no negociable de $675. Esto significa que el prestatario paga $675 y los $675 deben dividirse entre el AMC y el tasador.

Los tasadores no tienen poder para negociar por una tarifa más alta, ya que el prestamista ya la fijó con base en el sistema proporcionado por la Regla 33101 y, por lo tanto, considerando que los AMC generalmente toman alrededor del 40 % de la tarifa de tasación, los tasadores pueden recibir un pago mucho menor. de lo que es habitual y razonable para el área y el tipo de propiedad. Por lo tanto, en el ejemplo anterior, a menos que un AMC estuviera dispuesto a trabajar por solo $25, el tasador recibirá mucho menos que la tarifa mínima habitual y razonable de $650.

En tal caso, existe una fijación de precios antimonopolio cometida por el prestamista ya que los tasadores se ven privados de su poder de negociación sobre los honorarios que deberían recibir por sus servicios y básicamente elimina la competencia ya que todo está en manos del prestamista. En realidad, el requisito de la ley de que se paguen honorarios razonables y habituales por los servicios de tasación no se cumple, ya que los honorarios pagados al tasador pueden ser inferiores a lo que es razonable y habitual.

Resumen Final

Con el sistema actual en vigor, la LREAB prácticamente priva a los tasadores de su derecho a negociar los honorarios que deben pagar. Al dar a los prestamistas el poder de fijar los honorarios de tasación que se pagarán sin ninguna consulta de los tasadores, la LREAB está aplicando una política que viola las leyes antimonopolio.

La política federal de regular las tarifas de tasación tiene como objetivo evitar que los prestamistas y las AMC sobornen a los tasadores con tarifas altas para que puedan dar tasaciones sesgadas a los prestamistas. Sin embargo, la regla de la LREAB no hace nada para promover esta política federal y simplemente priva a los tasadores de su derecho a negociar y los pone en desventaja frente a los prestamistas.

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