Según el renombrado estudioso del desarrollo Hernando de Soto, “capital muerto” es el término para un activo que no se puede comprar, vender, valorar o utilizar fácilmente como inversión o garantía para acceder a financiación.
Si se toma el significado literal de la definición anterior y las clasificaciones de Nigeria con respecto a la pobreza, sería justo afirmar que tenemos un caso sintomático crónico de capital muerto. Nigeria, a pesar de los diversos planes e iniciativas de desarrollo, continúa lidiando con niveles crecientes de pobreza, desempleo y una base industrial y manufacturera epiléptica.
Este desafío de desarrollo también depende del bajo acceso al crédito del país por parte de la mayoría de los posibles prestatarios, incluidas las pequeñas y medianas empresas. Los profesionales y defensores de los servicios financieros en Nigeria han señalado que esta falta de acceso al crédito está relacionada con la incapacidad de la mayoría de los prestatarios para proporcionar activos que puedan valorarse o utilizarse como inversión o garantía según el pronóstico económico de Soto.
La prevalencia de activos inactivos y la falta de acceso al crédito como un problema crítico es un síntoma de los desafíos de desarrollo de Nigeria y no es más pronunciado que en el estado de sus mercados inmobiliarios y de vivienda. Según información del Centro para la Vivienda Asequible en África, Nigeria tiene una de las tasas de propiedad de vivienda más bajas entre sus pares de mercados emergentes. La tasa de propiedad de viviendas de Nigeria es actualmente del 25 %, inferior a la de Indonesia (84 %), Kenia (73 %) y Sudáfrica (56 %).
La prevalencia del capital muerto también está relacionada con otros problemas importantes que continúan afectando la vivienda en Nigeria, como las limitaciones relacionadas con el alto costo de obtener y registrar títulos de propiedad seguros, el acceso inadecuado a la financiación, los procedimientos administrativos lentos y el alto costo de la tierra. . En 2018, Nigeria tenía un poco más de 24,000 1 hipotecas, lo que equivale a un valor contable de hipotecas del 400 % de su imponente producto interno bruto (estimado en casi o más de XNUMX XNUMX millones de dólares estadounidenses).
En cuanto a los estándares internacionales, se prevé que el mercado hipotecario global esté valorado en más de $ 31 billones con más del 30% de los sudafricanos que tienen una hipoteca sobre sus hogares, mientras que el 66% y el 70% de los hogares estadounidenses, británicos y chinos, respectivamente, tienen una primera o segunda hipoteca. sobre sus hogares. Las hipotecas son un aspecto crítico y una fuente de financiación dentro de los mercados financieros, los hogares y la economía en general.
Por ejemplo, los costos promedio de cierre de la hipoteca y los impuestos a la propiedad asociados para los países con una mayor proporción entre la hipoteca y el PIB normalmente variarían entre el 1 % y el 3 % del precio de la propiedad, incluidas las tarifas de intermediario, tarifas de originación de préstamos, tarifas de suscripción, tarifas de topógrafo, honorarios legales y honorarios de título.
Sin embargo, con respecto a Nigeria, los impuestos hipotecarios y de propiedad en promedio representan entre el 25% y el 30% del costo de la propiedad. Si bien esta situación no es sorprendente y es un claro desincentivo para la adquisición de propiedades y la propiedad de viviendas, la adquisición de propiedades y la propiedad de viviendas aún se prestan como el medio más viable para acceder al crédito para las personas, así como también como un medio de ingresos fiscales para el gobierno.
En vista de lo anterior y del hecho de que menos del 3% de las propiedades e hipotecas en Nigeria están registradas o tienen un título transferible (Certificado de ocupación), solo se espera que el acceso al crédito, la propiedad y, por extensión, los ingresos del gobierno continúen aumentando. subsistir en niveles bajos e insostenibles. Esto demuestra además que la administración tributaria ineficiente de Nigeria y el retraso general en el desarrollo pueden continuar sin datos verificables. Incluso frente a estos desafíos, los impuestos sobre la propiedad y las hipotecas, si bien son fáciles de recaudar y hacer cumplir con fines tributarios, la identificación y evaluación del valor ineficientes y la falta de registros continúan obstaculizando el crecimiento del crédito y los ingresos a nivel personal y nacional.
Si, según nuestro argumento, existe un predominio del capital muerto, presupone que Nigeria tiene una riqueza, unos ingresos fiscales y un capital significativos atrapados en activos no identificados y no registrados (incluidos activos inmuebles como tierras y viviendas sin título).
Estos activos no registrados y no identificados presentan una oportunidad para el crecimiento económico y el desarrollo si entre el 15% y el 30% del valor del producto interno bruto de Nigeria en términos relacionales de propiedad no realizada o capital de activos puede desbloquearse a través de préstamos garantizados. En términos de índices de propiedad o hipoteca a PIB, estos activos no realizados podrían agregar US $ 120 mil millones adicionales o el equivalente de entre N20 y N30 billones de nairas a la economía si los niveles actuales de registro e identificación crecen del 3% al 15% - 20%.
Los actuales sistemas y procesos de reconocimiento de propiedad, propiedad e hipoteca de Nigeria están fuertemente centralizados y saturados de demasiados intermediarios. Cada uno de estos intermediarios agrega sus propios márgenes y costos al proceso general, pero la aplicación de innovaciones tecnológicas (una innovación electrónica) podría cambiar la narrativa.
Los registros electrónicos de activos impulsados por la tecnología blockchain como una innovación electrónica podrían posicionar a las industrias inmobiliaria, financiera e hipotecaria de Nigeria como objetivos para la interrupción tan necesaria que desbloquearía positivamente el capital muerto necesario para el crecimiento y el desarrollo. Según McKinsey “Propertytech con aplicaciones Blockchain respaldado por los mercados de criptomonedas puede alterar significativamente el proceso tradicional de compra y mantenimiento de una vivienda, además de ser el método aplicado por las entidades financieras en la tramitación y gestión de hipotecas.
Blockchain podría reducir los costos y eliminar la fricción de los procesos de crédito, crear registros de transacciones herméticos y liquidación de transacciones. Esto se debe en gran parte a una larga lista de proveedores de servicios externos que participan en el proceso, como agrimensores, tasadores, abogados, agencias de crédito y oficinas gubernamentales de registro de tierras.
Los procesos de solicitud de propiedades e hipotecas en Nigeria, como un claro ejemplo, se basan en gran medida en papel, requieren mucha mano de obra, consumen mucho tiempo y son costosos. Esto se debe a la participación ya destacada de proveedores de servicios externos con insumos. Una encuesta preliminar de firmas de hipotecas y desarrollo inmobiliario en Nigeria indicó que los documentos promedio de compra de propiedades y solicitudes de hipoteca involucran entre 400 y 500 páginas. Además de la extensa documentación, las transacciones hipotecarias y de propiedad en Nigeria generalmente involucran intermediarios que agregan del 1% al 2% del valor de la propiedad de sus propios honorarios como una adición al costo total.
Además, los intermediarios también agregan días adicionales de tiempo de procesamiento, lo que genera demoras en el proceso. En términos de transferir las ganancias de la e-Innovación hacia el desbloqueo de valor, es fundamental comprender que al estructurar créditos, crear hipotecas o realizar transacciones relacionadas con la propiedad, las instituciones financieras requieren información precisa de intermediarios como topógrafos, bufetes de abogados, etc.
En la situación en la que una parte sustancial de la información necesaria se almacena en un registro compatible con una tecnología de cadena de bloques, cada intermediario podrá actualizar su parte sin problemas. Esto facilitaría a las instituciones financieras la recuperación de las diversas piezas de información requeridas del sistema, sin tener que depender de aplicaciones individuales en papel de terceros intermediarios, por ejemplo, copias digitalizadas de documentos legales, valoraciones de propiedades y títulos de propiedad. .
En una evaluación seria del statu quo, es importante reconocer los esfuerzos del Banco Central de Nigeria orientados a desbloquear el capital muerto a través de la introducción del Registro Nacional de Garantías, aunque es necesario mejorar. Esto se debe al hecho de que el registro de garantías actual está muy por debajo de su peso. El registro actual, tal como existe, se centra únicamente en los bienes muebles.
El registro nacional de garantías reales podría convertirse en una herramienta por excelencia si también se reestructura para manejar bienes inmuebles (principalmente bienes raíces). Cuando este ajuste sea necesario, las innovaciones electrónicas como Blockchain se pueden usar para crear una huella digital para cualquier propiedad (muebles o inmuebles, incluidas las tierras tradicionales, consuetudinarias o sin título), lo que hace que las propiedades en Nigeria sean rastreables y verificables en una red respaldada y aplicado por un súper regulador como el Banco Central similar a lo que se logró con éxito con el Número de verificación bancaria y el Número de cuenta bancaria uniforme de Nigeria.
Este ajuste propuesto o adición al registro nacional de garantías además de hacer que el mercado hipotecario y de propiedad sea más líquido al desbloquear el capital muerto desde una perspectiva crediticia e hipotecaria, la impresión digital propuesta incluiría una cadena de propiedad, transferencias y valoración de mercado actual. Lograr esto permitirá a las instituciones financieras verificar el estado de propiedad y confirmar el valor de mercado y, al hacerlo, mitigar potencialmente la necesidad de pasar por diferentes intermediarios y reducir sustancialmente los costos en el proceso para los solicitantes de crédito y las instituciones financieras, al mismo tiempo que se mitiga el riesgo de fraude.
Según los analistas de la industria, Moody's al automatizar los procesos de préstamos hipotecarios, a través de blockchain, los agentes e intermediarios se identifican y eliminan con ahorros en costos operativos, tarifas y fraude para las instituciones financieras. Moody's estima ahorros de hasta 1.7 millones de dólares (el equivalente a más de 600 XNUMX millones de nairas).
En cuanto al tiempo, se espera que Blockchain reduzca el tiempo de transacción a lo largo de la cadena de valor de préstamos e hipotecas en un 25%. Esto significa que si el Banco Central de Nigeria puede ajustar o actualizar el Registro Nacional de Garantías a un registro de garantías basado en blockchain con espacio para activos inmuebles, se espera que esto mejore aún más la inclusión financiera al mejorar el tiempo y el acceso al crédito para el sector informal ( principalmente pequeñas y medianas empresas). La propuesta de una innovación electrónica no pretende pasar por alto los desafíos inherentes que conlleva la introducción de innovaciones tecnológicas en los canales tradicionales (propiedad de la propiedad y financiación), como la protección de datos, el fraude y la jurisprudencia general.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que la seguridad de la tecnología blockchain es sólida y debe regularse con una perspectiva de asociación interinstitucional en su política para gestionar mejor sus debilidades. Como tal, en lugar de oponerse a las innovaciones electrónicas como Blockchain y Fintech, los reguladores deberían considerar colaborar hacia la evolución de los marcos legales impulsados por la tecnología, que facilitarán y garantizarán la seguridad de las transacciones y los datos. India, Ghana, Singapur, China, Canadá y los Estados Unidos de América tienen varios casos de uso exitosos que, a su vez, se reflejan en el nivel de acceso al crédito, la propiedad de viviendas y las proporciones de hipotecas a PIB de estos países en comparación con Nigeria. Estos casos exitosos podrían formar la base para galvanizar el interés requerido por el gobierno y el Banco Central de Nigeria para mejorar nuestros sistemas actuales a través de la innovación electrónica para resucitar los activos muertos colectivos de las naciones para un crecimiento y desarrollo sostenible a largo plazo.
Perfil de los escritores Abel Owotemu es un ex alumno y candidato a doctorado de la Escuela de Negocios de Salford y la Escuela de Negocios y Finanzas de Londres (LSBF), así como de la prestigiosa Universidad de Nigeria (UNN), con una carrera que abarca más de una década en Comercial, Minorista e Inversión. Banca en el sector de servicios financieros de Nigeria. Abel es un ávido analista de negocios con interés específico en las áreas de innovación, tendencias de negocios globales, asociaciones público-privadas, capital privado, asesoría de proyectos, finanzas corporativas y estrategia.
