Los proyectos de construcción suelen ser transacciones a largo plazo. Por lo general, presentan incertidumbres y complejidades que pueden dar lugar a disputas de construcción. Por lo tanto, no es fácil pensar en todas las contingencias desde el principio.
La industria de la construcción también es notoriamente "adversaria". A menudo está lleno de varios problemas que conducen a disputas de construcción. A pesar de esto, algunos contratistas y otras partes involucradas prestan poca o ninguna atención a estas disputas y cómo resolverlas.
Sin embargo, solo se necesita una mala experiencia legal para darse cuenta de que estar al tanto de estas disputas es realmente de gran importancia. Si está conectado a la industria de la construcción, es probable que seis de las disputas contractuales más comunes ocurran en un proyecto de construcción.
Errores de contrato
Incluso los contratos cuidadosamente pensados, claros y bien redactados tienen omisiones, y esto sucede con regularidad. Estos errores suelen ser simples descuidos y pueden resolverse mediante una doble comprobación. Sin embargo, si se pasan por alto, descarrilarán un proyecto de construcción.
Uno de los errores más comunes es si un contrato tiene un precio fijo o un costo adicional. Por lo general, sucede cuando las partes involucradas no se entregan a la elaboración de contratos inapropiados, sino que optan por emitir órdenes de compra y estimaciones.
Otro es la aplicación incorrecta de la ley. Por ejemplo, algunos tratan de desviar los períodos de gravamen o los porcentajes de retención, y luego intentan ajustarse a los términos de la legislación aplicable solo para equivocarse. Estas situaciones suelen ser llevadas al tribunal superior y pueden requerir resoluciones más complejas.
Sepa que los diferentes países tienen diferentes formas de resolver una disputa. Por ejemplo, en Australia, las disputas de construcción generalmente se resuelven de cuatro formas, que incluyen mediación, arbitraje y litigio. La mejor resolución a tomar depende de su situación, por lo que es mejor buscar ayuda profesional. Si estás en el mismo continente, puedes obtener una consulta legal aquí en Morrisseylaw.com.au.
Diferentes condiciones del sitio
Esta disputa generalmente ocurre cuando un contratista se encuentra con una condición de sitio oculta que difiere "materialmente", ya sea del contrato o de las expectativas normales. La diferencia presumiblemente puede afectar el flujo de trabajo de un proyecto, causando un aumento de costos.
Estos reclamos generalmente están relacionados con las condiciones del subsuelo. Por ejemplo, hubo obstrucciones subterráneas imprevistas como escombros enterrados, líneas de servicios públicos inesperadas, formaciones rocosas o un nivel freático más alto de lo previsto en el sitio de construcción.
Las diferentes condiciones del sitio se consideran previsibles o razonables. Los tribunales generalmente resolverán esto determinando si el contratista tomó "medidas razonables para investigar la condición del sitio" e hizo "suposiciones razonables en la oferta".
Cambios en el sitio
Los cambios a menudo se realizan en el sitio, incluso si el contrato se ha completado o la construcción ya se ha llevado a cabo. Por ejemplo, un contratista puede sugerir una solución rentable, o un empleador puede agregar una especificación diferente de materiales para mejorar.
Si bien los cambios en el sitio suelen ser beneficiosos para el proyecto de construcción, generalmente van acompañados de problemas de pago. Dado que hay dinero de por medio, existe la tendencia de que estos cambios no se traten estrictamente de conformidad con el contrato, lo que daría lugar a disputas más adelante.
Incumplimiento de Obligaciones Contractuales
Hay incumplimiento si alguna de las partes involucradas en un contrato (es decir, un empleador, un contratista o un subcontratista) no cumple con sus obligaciones requeridas. Esta disputa puede pasar rápidamente de malas relaciones con otras partes a costosas acciones legales.
Además de enfatizar los puntos de acción del contrato, existen otras formas inteligentes de evitar esta disputa. Por ejemplo, evite los contratos de renovación automática y de hoja perenne, ya que limitan la flexibilidad y provocan gastos inesperados. Otra es tener un proceso de revisión de contratos consistente. Es una de las claves para mantener el cumplimiento de los contratos.
Los retrasos
La mayoría de los retrasos a menudo se deben a la interrupción de la comunicación entre las partes involucradas. Otra razón puede ser el incumplimiento de las expectativas de la otra parte. Sin embargo, las propias partes involucradas suelen resolver estas situaciones.
También hay malas situaciones cuando las disputas que surgen de los retrasos terminan en los tribunales, especialmente cuando los retrasos causarán una gran cantidad de aumento de los costos. Estos retrasos generalmente se clasifican en dos, excusables e imperdonables.
Los retrasos justificables ocurren cuando están fuera del control de las partes involucradas. Por otro lado, los retrasos inexcusables ocurren cuando son causados por culpa o negligencia de cualquiera de las partes involucradas.
Los árbitros suelen resolver estas disputas relacionadas con demoras identificando varios factores. Estos incluyen las causas de la demora, las obligaciones implícitas de las partes en el contrato y la gestión de riesgos de las partes.
Problemas de complejidad del proyecto
Si un proyecto es complicado, las evaluaciones de riesgo siempre se hacen oficiales antes de un contrato. Sin embargo, hay situaciones en las que otras partes no siguen, lo que puede causar un desastre potencial y pérdidas financieras sustanciales para todos los involucrados.
Por ejemplo, si se realiza una evaluación de riesgos a la mitad de la construcción, puede causar demoras. Por otro lado, si no se va a realizar una evaluación de riesgos, puede presentar riesgos. El peor escenario que uno puede imaginar es cuando la construcción se derrumba, causando que una de las partes sea responsable de todas las lesiones o muertes.
Lo que aprendiste
Disputas de construcción son múltiples e involucran a muchas partes interconectadas. Peor aún, son como una reacción en cadena, que detiene el progreso de cada proyecto. Por lo tanto, siempre será del interés de todas las partes involucradas resolver los conflictos con prontitud y ser responsables de sus respectivas obligaciones.
