Con más competencia minorista que nunca en Sudáfrica y los consumidores locales bajo una creciente presión económica, los centros comerciales recientemente abiertos y los que abrirán pronto podrían experimentar un comienzo lento en el comercio, dice Marius Muller, CEO de Pareto.
Agrega que, si bien algunos progresarán rápidamente más allá de estos dolores de crecimiento para convertirse en prósperos éxitos minoristas, es posible que otros no sean sostenibles.
“El éxito de un centro comercial tiene tanto que ver con la selección del sitio como con la ejecución por parte de su desarrollador”, explica Muller. “En este momento, el sector inmobiliario cotizado está hambriento de un gran desarrollo minorista, pero no puede encontrar acciones de alta calidad en el mercado. Por lo tanto, se sumergen en el siguiente nivel y crean demanda de propiedades minoristas de grado B con rendimientos más altos que los encontrados anteriormente. Los desarrolladores son conscientes de esta demanda y la ponen ahí”.
Esto está dando como resultado que algunos desarrolladores entreguen centros comerciales sobredimensionados o demasiado adelantados al soporte del mercado. Muller cree que esto pone en duda la sostenibilidad a largo plazo de algunos de estos centros comerciales.
Muller explica que, por lo general, los centros comerciales llegan al mercado un poco antes que el apoyo al consumidor. Este modelo, aunque no sin desafíos iniciales, ha dado como resultado algunos de los centros comerciales más exitosos del país. Muller cita el Centro Comercial Canal Walk en Ciudad del Cabo y el Teatro de Compras Gateway en Umhlanga, como centros que ingresaron a sus mercados mucho antes que el apoyo del consumidor y en tamaños que no eran sostenibles cuando abrieron por primera vez. Como resultado, se encontraron con un comercio desafiante en sus primeros días. “Pero, a medida que crecían sus mercados, estos centros tenían el tamaño adecuado. Ahora, están creciendo con sus mercados y tienen un desempeño estelar”.
Muller cree que el enorme Mall of Africa de 120,000 metros cuadrados, que se inaugurará en Waterfall City, Midrand, en 2016, puede experimentar un patrón similar a medida que crece su mercado de compradores, pero finalmente tendrá éxito.
Sin embargo, le preocupa que algunos centros comerciales sudafricanos se estén introduciendo en el mercado mucho antes de lo previsto en términos de apoyo al mercado. “Hay casos en los que la entrega al mercado es demasiado temprana, porque es necesario que haya algo de demanda en el mercado. Hay centros comerciales que se están construyendo demasiado antes de tiempo y demasiado grandes. En un caso, una parte significativa de uno de esos desarrollos tuvo que suspenderse”, señala Muller. Señala que los grandes desarrollos minoristas en el Cabo Oriental son de particular preocupación en este sentido.
Muller cree que sería mejor para la mayoría de los nuevos desarrollos minoristas adoptar un enfoque más cauteloso en el clima económico actual, comenzando con el tamaño adecuado para el mercado disponible y luego creciendo en un enfoque gradual, a medida que crece el apoyo del mercado. Esta estrategia de desarrollo por etapas ha demostrado ser un gran éxito en varios centros comerciales locales y mitiga el riesgo de un comercio lento temprano.
Agrega que las estrategias de expansión minorista nacional también están afectando la ola de nuevos espacios comerciales que llegan al mercado.
“Si bien algunos minoristas como Shoprite han dejado en claro que su crecimiento no lo verá canibalizando sus propias tiendas, otros están menos a la defensiva de sus puntos de venta existentes. A medida que se reducen los márgenes de beneficio, esperan compensar esto con una mayor facturación. Esto da como resultado que los minoristas amplíen sus huellas porque sus competidores lo han hecho, o para excluir a los competidores, lo que no siempre tiene sentido. Más tiendas no siempre son la respuesta y, a veces, pueden generar pocas ganancias”, dice Muller.
Pareto posee una cartera inigualable de centros comerciales regionales y superregionales. Es el propietario total de Cresta Shopping Centre, Southgate Mall y Value Market, Westgate Regional Shopping Centre, todos en Johannesburgo, y una participación del 50% en Menlyn Park Shopping Center en el este de Pretoria. También posee en su totalidad The Pavilion en Durban y Mimosa Mall en Bloemfontein. En Ciudad del Cabo, es copropietaria del centro comercial Tyger Valley, así como de una participación del 50% en Cavendish Square.
Pareto también posee el 25% de Sandton City y sus activos circundantes, incluido el Centro de Convenciones de Sandton y tres hoteles: The Sandton Sun, The InterContinental Johannesburg Sandton Towers y Sandton Garden Court.
